La elección de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona. En este proceso, una de las principales disyuntivas a las que se enfrenta el comprador es optar entre una casa de «obra nueva» o una propiedad ya existente.
La «obra nueva» ofrece la promesa de ser moderna y eficiente, con todas las garantías legales y técnicas propias de una construcción recién finalizada. Sin embargo, las viviendas ya establecidas también presentan características que no podemos pasar por alto, como una ubicación céntrica y consolidada, y, a menudo, a precios más accesibles.
¿Qué es una casa de «obra nueva»?
Una casa de «obra nueva» es aquella que ha sido construida desde cero y no ha sido habitada con anterioridad. Estas viviendas se encuentran en edificios que han sido desarrollados y finalizados recientemente, y generalmente están listas para ser estrenadas por sus primeros propietarios.
La adquisición de una casa de obra nueva suele implicar la compra de una propiedad directamente de la promotora o constructora, a veces incluso antes de que la construcción haya terminado. Este tipo de propiedades son populares debido a sus modernas instalaciones y a la garantía de que todo es completamente nuevo.
¿Qué características ha de tener una casa para para ser considerada «obra nueva»?
Mar & Golf, inmobiliaria que ofrece casas, pisos, bungalows, chalets y villas de lujo en la costa de Alicante, nos explica que, para que una vivienda sea considerada como «obra nueva», debe cumplir con ciertos criterios específicos:
- Primera ocupación: La vivienda no debe haber sido habitada previamente. Esto significa que es la primera vez que se pone en uso, ya sea para vivienda o cualquier otra actividad.
- Certificado de fin de obra: Debe contar con un certificado de fin de obra emitido por el arquitecto responsable del proyecto. Este documento certifica que la construcción ha sido finalizada conforme a los planos aprobados y las normativas vigentes.
- Licencia de primera ocupación: Es necesario que tenga la licencia de primera ocupación expedida por el ayuntamiento correspondiente. Este permiso verifica que la construcción cumple con todos los requisitos técnicos y de seguridad necesarios para ser habitada.
- Modernidad en instalaciones y diseño: Las casas de obra nueva suelen contar con las últimas tecnologías en eficiencia energética, materiales de construcción y diseño arquitectónico moderno. Esto incluye sistemas de aislamiento, eficiencia energética, domótica y accesibilidad.
- Garantía y seguros: Las propiedades de obra nueva deben ofrecer garantías legales que cubran defectos estructurales y otros vicios ocultos que puedan surgir en los primeros años tras la construcción.
Otras características que pueden hacer una “obra nueva” más interesante
- Control de calidad y pruebas técnicas: Antes de su finalización, la obra debe pasar por controles de calidad y pruebas técnicas que verifiquen la correcta ejecución de los trabajos, asegurando que todos los sistemas (eléctrico, fontanería, climatización, etc.) funcionen adecuadamente.
- Certificado energético: Debe contar con un certificado de eficiencia energética que clasifique el inmueble según su consumo energético. Este documento es obligatorio y permite a los compradores conocer el rendimiento energético de la vivienda.
- Conformidad con normativas ambientales: Las viviendas de obra nueva deben cumplir con las normativas ambientales vigentes, incluyendo la gestión adecuada de residuos de construcción y el uso de materiales sostenibles.
- Adaptabilidad y accesibilidad: Deben estar diseñadas para ser accesibles a personas con movilidad reducida, cumpliendo con las normativas de accesibilidad. Esto incluye la instalación de rampas, ascensores adecuados y baños adaptados.
- Conexión a servicios públicos: La vivienda debe estar completamente conectada a los servicios públicos esenciales, como electricidad, agua, alcantarillado y telecomunicaciones, garantizando que todos los servicios estén operativos desde el momento de la ocupación.
¿Existen edificios que, aunque hayan sido recién construidos, NO puedan ser catalogados como obra nueva?
Sí, hay situaciones en las que un edificio recién construido no puede ser catalogado como obra nueva. Por ejemplo:
- Rehabilitación o renovación total: Un edificio que ha sido completamente renovado o rehabilitado puede parecer nuevo, pero si mantiene elementos estructurales del edificio original, no se considera obra nueva. Esto aplica también si el edificio original ha sido parcialmente demolido y reconstruido.
- Cambios en el uso del edificio: Si un edificio que anteriormente tenía un uso diferente (por ejemplo, una fábrica o un almacén) es adaptado para uso residencial, no se considera obra nueva, aunque el cambio de uso implique una reconstrucción importante.
- Venta previa a la finalización: Si una propiedad ha sido vendida antes de finalizar la construcción y luego es revendida tras su finalización, no se considera una venta de obra nueva para el segundo comprador, sino una reventa.
- Construcción en fases: Si un edificio es construido en varias fases y algunas partes del edificio son terminadas y puestas en uso mientras otras aún están en construcción, las áreas completadas y ocupadas no se consideran obra nueva.
- Reformas en edificaciones existentes: Cuando un edificio antiguo es objeto de una reforma significativa que puede incluir ampliaciones o modernizaciones, pero no una demolición total y reconstrucción, no se clasifica como obra nueva, aunque la apariencia y algunas estructuras internas puedan ser nuevas.
¿Qué es mejor: escoger para vivir uno de obra nueva o uno que no lo sea?
La elección entre una vivienda de obra nueva y una que no lo sea depende de múltiples factores, incluyendo las necesidades y preferencias personales del comprador, así como su situación económica.
Razones para escoger una vivienda de obra nueva:
- Modernidad y eficiencia energética: Las viviendas de obra nueva están construidas con las últimas tecnologías y materiales, lo que generalmente implica una mayor eficiencia energética y menores costos de mantenimiento a largo plazo.
- Diseño personalizado: Los compradores pueden a menudo personalizar ciertos aspectos de la vivienda, como acabados, distribución y equipamientos, si compran sobre plano.
- Garantías y menores problemas iniciales: Las viviendas de obra nueva vienen con garantías legales que cubren defectos de construcción, lo que puede proporcionar tranquilidad al comprador.
- Menores costos de mantenimiento: Dado que todo es nuevo, los costos de mantenimiento suelen ser más bajos en los primeros años.
- Tecnología avanzada: Las viviendas de obra nueva suelen incluir tecnología de hogar inteligente y sistemas avanzados de seguridad, proporcionando mayor confort y tranquilidad.
- Cumplimiento de normativas actuales: Las nuevas construcciones están diseñadas conforme a las últimas normativas de construcción, seguridad y sostenibilidad, lo que puede ofrecer un entorno de vida más seguro y saludable.
Razones para escoger una vivienda que no sea de obra nueva:
- Ubicación: Las viviendas usadas a menudo se encuentran en áreas más céntricas o consolidadas, mientras que las de obra nueva pueden estar en áreas en desarrollo.
- Precio: Las viviendas no nuevas pueden ser más asequibles que las nuevas, especialmente en zonas urbanas densamente pobladas.
- Rapidez: Comprar una vivienda ya construida y habitada puede permitir una mudanza inmediata, sin tener que esperar a que finalicen las obras.
- Estabilidad del barrio: Los barrios con viviendas ya existentes suelen ser más estables y cuentan con una comunidad y servicios ya establecidos.
- Encanto y carácter: Las viviendas antiguas a menudo tienen un encanto y carácter que es difícil de encontrar en las nuevas construcciones, con características arquitectónicas únicas y materiales de alta calidad.
- Posibilidad de negociación: En el mercado de viviendas usadas, los precios suelen ser más negociables, permitiendo a los compradores obtener mejores ofertas y condiciones de compra.
¿Existen certificados de obra nueva? ¿Cómo se consiguen?
Sí, existen varios certificados importantes relacionados con la obra nueva:
- Certificado de fin de obra: Este certificado es emitido por el arquitecto responsable y confirma que la construcción ha sido finalizada de acuerdo con los planos y las normativas vigentes.
- Licencia de primera ocupación: Emitida por el ayuntamiento, esta licencia verifica que la vivienda cumple con todos los requisitos técnicos y de seguridad necesarios para ser habitada.
- Certificado energético: Este documento evalúa la eficiencia energética de la vivienda y es obligatorio para todas las nuevas construcciones.
- Cédula de habitabilidad: En algunas comunidades autónomas, este documento es necesario para confirmar que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.
- Certificado de instalación eléctrica: Este certificado asegura que la instalación eléctrica de la vivienda cumple con las normativas vigentes y ha sido realizada de manera segura.
- Certificado de instalación de gas: Si la vivienda tiene instalaciones de gas, este certificado confirma que dichas instalaciones cumplen con las normativas y son seguras para su uso.
- Certificado de instalación de agua: Verifica que la instalación de agua potable y sanitaria cumple con las regulaciones pertinentes y está en condiciones óptimas de funcionamiento.
Para conseguir estos certificados, la promotora o constructora debe presentar la documentación requerida a las autoridades competentes.
Esto incluye los planos aprobados, informes técnicos y la confirmación de que se han seguido todas las normativas de construcción y seguridad vigentes. La obtención de estos certificados es un proceso que generalmente gestiona la promotora antes de la entrega de las viviendas a los compradores.
¿Prefieres una casa de obra nueva o una que no lo sea?
La elección entre una vivienda de obra nueva y una que no lo sea depende de múltiples factores, como la ubicación, el presupuesto y las preferencias personales.
Ambas opciones tienen sus pros y sus contras, y la decisión final dependerá de las prioridades y circunstancias de cada comprador.
